Promozione immobiliare in Marocco nel 2026: il mercato sta davvero ripartendo?

Il mercato immobiliare marocchino sta mostrando nel 2026 segnali di ripresa più leggibili rispetto ai trimestri precedenti. Non si tratta, almeno per il momento, di un’esplosione dei prezzi, ma di qualcosa di probabilmente più interessante per chi investe o sviluppa operazioni immobiliari: le transazioni stanno tornando a crescere e anche i principali promotori quotati stanno aumentando il proprio fatturato. I risultati consolidati del primo semestre 2026 di Addoha, Alliances Développement Immobilier e Résidences Dar Saada mostrano complessivamente oltre 3 miliardi di dirham di ricavi, in aumento di circa 8,5% rispetto allo stesso periodo del 2025. Addoha raggiunge circa 1,408 miliardi di DH (+8,6%), Alliances 1,418 miliardi (+6,4%) e Résidences Dar Saada 202 milioni di DH (+24,7%).

Questi numeri arrivano dopo i dati pubblicati da Bank Al-Maghrib e ANCFCC sul secondo trimestre 2026, che avevano già evidenziato un recupero del numero di compravendite accompagnato da prezzi ancora relativamente moderati. I due segnali sono coerenti: il mercato secondario registra più operazioni e la promozione immobiliare genera più fatturato. Non significa che tutti i segmenti o tutte le città marocchine siano entrati nella stessa fase espansiva, ma rende più credibile parlare di una ripresa dell’attività immobiliare senza ricorrere alla narrativa, spesso troppo semplicistica, del “boom immobiliare marocchino”.

Mercato immobiliare Marocco 2026: aumentano le compravendite più dei prezzi

Per comprendere correttamente la situazione bisogna partire dall’Indice dei prezzi degli attivi immobiliari, elaborato da Bank Al-Maghrib e dall’ANCFCC. Il primo trimestre 2026 aveva mostrato ancora un mercato debole: su base annua i prezzi erano diminuiti di circa 0,4%, mentre il numero delle transazioni aveva registrato un calo del 9,3%. Rispetto al quarto trimestre 2025, il rallentamento risultava ancora più marcato, con prezzi in diminuzione del 2,4% e volumi di vendita in contrazione del 40,2%, dato sul quale incidono comunque anche elementi stagionali e di calendario.

Il secondo trimestre ha però modificato sensibilmente il quadro. Tra T1 e T2 2026, l’indice dei prezzi immobiliari è aumentato di circa 0,7%, mentre il numero delle transazioni ha registrato una crescita dell’11%. Anche il confronto con il secondo trimestre 2025 è significativo: prezzi +0,7%, ma transazioni +6,3%. Nel segmento residenziale, l’incremento annuo dei prezzi è stato di circa l’1%, contro un aumento delle compravendite del 3,9%. Per gli immobili a uso professionale, la distanza tra le due dinamiche è ancora più evidente: prezzi +0,6%, transazioni +31,9%.

È questa differenza a rendere interessante il mercato nel 2026. L’immobiliare marocchino sembra recuperare liquidità prima ancora di registrare una forte rivalutazione dei prezzi. Per chi investe, significa che alcuni immobili possono tornare a essere più facili da vendere senza che il costo di accesso al mercato sia già aumentato in maniera generalizzata. Per un promotore, invece, un miglioramento della velocità delle vendite può avere un impatto diretto sul cash flow, sulla capacità di finanziare il cantiere e sul rischio complessivo dell’operazione. Ma maggiore liquidità non significa automaticamente maggiore redditività: se il terreno viene acquistato troppo caro o il prodotto viene posizionato sul segmento sbagliato, un mercato più dinamico non corregge gli errori iniziali.

Addoha, Alliances e Résidences Dar Saada: oltre 3 miliardi di DH nel primo semestre

I risultati dei tre grandi promotori immobiliari quotati confermano questa ripresa dell’attività, ma mostrano anche quanto sia pericoloso leggere il mercato come un blocco unico. Addoha ha raggiunto nel primo semestre 2026 un fatturato consolidato di circa 1,408 miliardi di DH, rispetto a 1,297 miliardi nello stesso periodo dell’anno precedente. Il gruppo ha inoltre comunicato 5.557 prevendite, in aumento di circa l’11%, un fatturato securizzato prossimo a 12,1 miliardi di DH e 23.791 unità in corso di produzione, per un potenziale commerciale vicino a 19,8 miliardi di DH.

Alliances Développement Immobilier ha registrato invece circa 1,418 miliardi di DH di fatturato, in crescita del 6,4%. La progressione è risultata particolarmente forte nel secondo trimestre, durante il quale i ricavi sono saliti a circa 803 milioni di DH contro 618 milioni un anno prima. Le prevendite del semestre sono passate da 3.191 a 3.267 unità. Alliances dispone inoltre di oltre 6.300 unità in produzione e di circa 4,5 miliardi di DH di valore immobiliare securizzato. La strategia del gruppo mostra una diversificazione territoriale e di segmento, con nuove operazioni nel Nord del Paese, a Marrakech e nel medio e alto standing.

Il caso di Résidences Dar Saada è ancora diverso. Il fatturato cresce da circa 162 a 202 milioni di DH, cioè quasi +25%, ma il dato più spettacolare riguarda le prevendite, passate da 1.132 a oltre 16.000 unità. Una crescita che non deriva esclusivamente dal mercato privato tradizionale: oltre 15.000 unità sono infatti legate a convenzioni relative a programmi di relogement a Marrakech. Insieme alle operazioni già sviluppate a Casablanca, RDS dispone di una pipeline di circa 26.000 alloggi destinati al relogement, per un valore vicino a 6,5 miliardi di DH.

Il confronto dimostra quindi che lo stesso aumento del fatturato può avere origini molto diverse. Addoha, Alliances e RDS non stanno crescendo attraverso lo stesso prodotto, la stessa clientela o lo stesso modello commerciale. Ed è proprio questa differenza che dovrebbe interessare maggiormente chi vuole comprendere la promozione immobiliare in Marocco nel 2026.

Immobiliare sociale, medio standing e alto standing: non esiste un unico mercato marocchino

Parlare genericamente di “mercato immobiliare marocchino” rischia infatti di nascondere le differenze che determinano realmente la redditività di un progetto. Il social housing, il medio standing, l’alto standing e i programmi pubblici di relogement rispondono a logiche differenti in termini di prezzo, domanda, finanziamento e velocità di commercializzazione.

Una parte della domanda continua inoltre a beneficiare delle politiche pubbliche. A giugno 2026, il programma marocchino di aide directe au logement aveva già superato i 105.000 beneficiari. Secondo i dati diffusi dal governo, circa il 60% aveva acquistato immobili con un valore inferiore a 300.000 DH e il 24% dei beneficiari apparteneva alla diaspora marocchina. Questo sostegno aumenta la capacità di acquisto di alcune categorie di famiglie, ma non va confuso con i grandi programmi di relogement assegnati ai promotori attraverso convenzioni specifiche.

Allo stesso tempo, il medio e alto standing seguono dinamiche molto più legate al territorio. Un progetto a Marrakech destinato a clientela internazionale, un’operazione familiare nella periferia di Casablanca e un piccolo complesso residenziale a Kénitra possono appartenere formalmente allo stesso settore, ma hanno strutture economiche completamente differenti. Cambiano il prezzo del terreno, la capacità edificatoria, il costo di costruzione, il profilo degli acquirenti, la concorrenza locale e soprattutto il prezzo di vendita realmente assorbibile dal mercato.

Per questo motivo il dato nazionale sulle transazioni, così come quello sui risultati dei grandi promotori, dovrebbe essere utilizzato come indicatore di contesto, non come business plan. Sapere che le compravendite crescono del 6,3% o che i tre promotori quotati aumentano complessivamente il fatturato dell’8,5% non permette di sapere se un terreno specifico acquistato oggi produrrà un’operazione redditizia.

Cosa significa la ripresa del mercato per i piccoli promotori immobiliari

Per chi vuole sviluppare un primo progetto immobiliare in Marocco, il messaggio dei risultati 2026 è probabilmente più interessante dei numeri stessi. Il mercato sembra tornare a vendere, ma la differenza tra un’operazione redditizia e un progetto problematico continua a essere determinata da quattro elementi fondamentali: pipeline, foncier, segmento e capacità di esecuzione.

I grandi gruppi dispongono di migliaia di unità, più città, accesso al credito e capacità di assorbire ritardi o errori su singole operazioni. Un piccolo promotore che sviluppa quattro, otto, dodici o venti appartamenti non dispone dello stesso margine. Un terreno pagato il 10% o 15% più del suo valore economicamente sostenibile può compromettere la redditività dell’intera operazione. Lo stesso vale per un prezzo di vendita costruito sulla base degli annunci immobiliari invece che delle transazioni effettive, oppure per un capitolato troppo costoso rispetto al livello di mercato del quartiere.

La fase di ripresa rende quindi ancora più importante il lavoro a monte: analisi del terreno, verifica urbanistica, studio del prodotto, costi di costruzione, strategia di commercializzazione, margine di sicurezza e calendario finanziario. La domanda corretta non è semplicemente: “L’immobiliare sta salendo in Marocco?” La domanda utile è: “Questo terreno, in questa zona, sviluppato con questo prodotto e venduto a questo prezzo, può generare oggi un progetto sufficientemente solido?”

I dati disponibili a settembre 2026 permettono quindi di parlare di una ripresa dell’attività immobiliare marocchina, ma non ancora di un boom generalizzato dei prezzi. Ed è probabilmente una configurazione più interessante per chi vuole investire con metodo: un mercato più liquido può sostenere la commercializzazione di un buon progetto, mentre prezzi ancora relativamente moderati possono lasciare spazio alla creazione di valore. La ripresa del mercato, però, resta un vantaggio solo per chi entra con un’operazione correttamente strutturata. Un mercato che migliora può aiutare un buon progetto. Non rende automaticamente buono un progetto sbagliato.

Fonti principali

• Bank Al-Maghrib / ANCFCC – Indice des prix des actifs immobiliers, dati T1 e T2 2026.
• AMMC – Autorité Marocaine du Marché des Capitaux – comunicati finanziari T2/S1 2026 di Addoha, Alliances Développement Immobilier e Résidences Dar Saada.
• Maroc.ma – dati ufficiali sul programma di aide directe au logement e numero dei beneficiari nel 2026.
• Médias24 / Le Matin – consolidamento dei risultati dei promotori immobiliari quotati nel primo semestre 2026.