Investimenti esteri in Marocco nel 2026: perché l’aumento degli IDE non fa salire tutti i mercati immobiliari

Gli investimenti diretti esteri in Marocco hanno registrato una forte accelerazione. Secondo il World Investment Report 2026 della CNUCED, nel 2025 gli afflussi di IDE verso il Regno hanno raggiunto 3,338 miliardi di dollari, contro 1,748 miliardi nel 2024: un aumento del 90,96%, da cui il dato del “+91%” ripreso da numerose pubblicazioni. Anche le statistiche dell’Office des Changes confermano la dinamica, pur utilizzando una metodologia e un’unità di misura differenti: il flusso netto di IDE è passato da 17,380 miliardi di dirham nel 2024 a 31,212 miliardi nel 2025, pari a circa +79,6%.

A prima vista, per un investitore immobiliare la conclusione potrebbe sembrare evidente: più capitali stranieri entrano nel Paese, più cresce l’economia e, di conseguenza, più dovrebbero aumentare i prezzi degli immobili. I dati disponibili nel 2026 mostrano però che questa equazione è troppo semplice. Nel primo trimestre 2026, mentre gli IDE continuavano a mostrare una dinamica positiva, i prezzi immobiliari nazionali erano in calo dello 0,4% su base annua e il numero delle transazioni diminuiva del 9,3%.

La vera domanda, quindi, non è se il Marocco stia attirando più capitali. Su questo punto i dati sono chiari. La domanda interessante per chi vuole investire nell’immobiliare è un’altra: dove finiscono questi capitali, quale attività economica generano e in quali territori possono effettivamente trasformarsi in nuova domanda immobiliare?

Il +91% degli IDE è reale, ma va interpretato correttamente

Il dato del +91% è corretto se si fa riferimento agli FDI inflows espressi in dollari dalla CNUCED: da 1,748 miliardi di dollari nel 2024 a 3,338 miliardi nel 2025. Non significa però che 3,338 miliardi di dollari siano stati investiti in appartamenti, ville o progetti residenziali marocchini.

L’Office des Changes distingue infatti tra entrate, uscite e flusso netto degli investimenti diretti esteri. Nel 2025 le entrate sono state pari a circa 60,556 miliardi di MAD, le uscite a 29,344 miliardi e il flusso netto a 31,212 miliardi. Anche l’aumento del 79,6% calcolato in dirham è quindi perfettamente coerente con una forte accelerazione degli IDE, ma non misura esattamente la stessa cosa del dato internazionale espresso in dollari.

Un’altra precisazione è importante: il 2025 non rappresenta un record storico assoluto. Secondo la stessa CNUCED, nel 2018 il Marocco aveva già ricevuto circa 3,6 miliardi di dollari di IDE. È quindi più corretto parlare di una forte ripresa o di un quasi raddoppio degli investimenti esteri nel 2025, piuttosto che di un record senza precedenti.

La tendenza rimane inoltre favorevole nel 2026. A fine giugno, l’Office des Changes indicava 33,911 miliardi di MAD di entrate IDE, contro 29,651 miliardi un anno prima, mentre il flusso netto raggiungeva circa 26,161 miliardi di MAD, in aumento del 31,5%. Quest’ultimo incremento è però favorito anche dalla diminuzione delle uscite: le nuove entrate lorde sono cresciute del 14,4%, non del 31,5%.

Sono distinzioni statistiche importanti perché impediscono di trasformare un dato macroeconomico positivo in un argomento commerciale del tipo: “gli investimenti stranieri stanno esplodendo, quindi bisogna comprare immobili in Marocco prima che i prezzi salgano”.

Dove finiscono realmente gli investimenti esteri?

Nel frattempo, il mercato immobiliare nazionale è sceso

Il primo trimestre 2026 offre un controesempio particolarmente utile all’idea di una correlazione automatica tra IDE e prezzi immobiliari.

Secondo l’Indice des Prix des Actifs Immobiliers pubblicato da Bank Al-Maghrib e ANCFCC, nel T1 2026 i prezzi degli immobili in Marocco sono diminuiti del 2,4% rispetto al trimestre precedente e dello 0,4% rispetto allo stesso periodo del 2025. Il numero delle transazioni è sceso del 40,2% sul trimestre e del 9,3% su base annua.

Nel solo residenziale, i prezzi risultavano in calo dello 0,6% su base annua e le transazioni del 10,7%. Per gli appartamenti il calo era dello 0,4% nei prezzi e del 10% nelle compravendite, mentre le ville registravano rispettivamente -1,9% e -13,6%. Anche il mercato dei terreni mostrava prezzi in diminuzione dello 0,6% e transazioni in calo del 6,8%.

Questo non significa, naturalmente, che “l’immobiliare marocchino stia crollando”. Sarebbe una generalizzazione tanto errata quanto quella opposta. I dati mostrano piuttosto che il mercato marocchino è segmentato e che città, quartieri e tipologie di immobili possono seguire dinamiche molto differenti.

Solo pochi mesi prima, nel terzo trimestre 2025, Bank Al-Maghrib e ANCFCC rilevavano infatti aumenti trimestrali dei prezzi di circa il 3,2% a Rabat, l’1,2% a Casablanca, l’1% a Marrakech e l’1,8% a Tangeri, con volumi di transazione anch’essi molto diversi da una città all’altra.

Il punto non è quindi stabilire se “il mercato sale” o “il mercato scende”. Il punto è capire quale mercato.

Quando gli IDE possono davvero creare domanda immobiliare

Il legame più interessante tra investimenti esteri e immobiliare non passa necessariamente dall’acquisto diretto di edifici. Spesso è indiretto.

Un nuovo investimento industriale può generare stabilimenti, fornitori, attività logistiche, occupazione e mobilità professionale. Solo dopo questi passaggi può emergere una domanda aggiuntiva di magazzini, locali, uffici o abitazioni.

La sequenza economicamente più solida è quindi: capitale investito → attività realmente creata → posti di lavoro e redditi generati → popolazione o imprese attirate → domanda immobiliare identificabile → immobile adatto → prezzo d’ingresso → rendimento e possibilità di rivendita.

È molto diversa dalla scorciatoia “IDE in aumento → immobili in aumento → comprare”.

Un investimento industriale da centinaia di milioni di euro può avere conseguenze immobiliari importanti, ma queste dipendono dalla localizzazione dello stabilimento, dal numero di occupati effettivamente creati, dai loro redditi, dalla loro provenienza e dai collegamenti con le zone residenziali esistenti. Mille nuovi posti di lavoro, per esempio, non significano automaticamente mille nuovi appartamenti da affittare. Una parte dei lavoratori può già risiedere nell’area o spostarsi quotidianamente grazie ai trasporti. Anche gli annunci relativi a posti di lavoro diretti, indiretti e indotti devono essere distinti dai posti effettivamente creati nella singola fase di un progetto.

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Industriale e logistica: il rapporto più diretto

Tra i diversi segmenti, immobiliare industriale e logistica sono probabilmente quelli per cui il collegamento con gli investimenti produttivi è più immediato. Una nuova fabbrica può richiedere direttamente capannoni, aree produttive, magazzini, infrastrutture logistiche e spazi per i fornitori.

Per il residenziale la catena è più lunga. Occorre che l’investimento produca occupazione locale, che una parte dei lavoratori abbia bisogno di trasferirsi o di cambiare abitazione, che possieda un reddito compatibile con i canoni richiesti e che l’immobile si trovi nella zona effettivamente desiderata.

Anche il turismo segue una logica differente: più visitatori e pernottamenti possono sostenere direttamente hotel, residence e strutture ricettive, ma non garantiscono il rendimento di qualsiasi appartamento destinato agli affitti brevi.

In altre parole, ogni tipo di investimento genera una domanda immobiliare diversa.

Per un investitore, il dato macro è un filtro, non un segnale d’acquisto

La crescita degli IDE resta una notizia molto positiva per il Marocco. Indica capacità di attrarre capitale internazionale, sviluppo di nuovi ecosistemi produttivi e maggiore integrazione del Paese nelle catene globali dell’automotive, dell’aeronautica, dell’energia, della logistica e dei servizi.

Ma per un investimento immobiliare il dato nazionale rappresenta il punto di partenza dell’analisi, non la conclusione.

Prima di acquistare un immobile occorre scendere progressivamente di scala: dal Marocco alla regione, dalla regione alla città, dalla città alla micro-zona e infine al singolo asset. Bisogna verificare il motore economico locale, la domanda locativa reale, il prezzo realmente negoziabile, il titolo fondiario e la situazione urbanistica, il livello dei canoni, il rischio di sfitto, i costi, la nuova offerta in costruzione e soprattutto la liquidità del bene in caso di rivendita.

Il forte calo delle transazioni osservato nel primo trimestre 2026 ricorda proprio quest’ultimo punto: un immobile può avere un potenziale teorico di rivalutazione e allo stesso tempo essere difficile da vendere al prezzo e nel momento desiderati.

La conclusione è quindi meno spettacolare di “gli IDE crescono, comprate immobili”, ma molto più utile per chi investe capitale reale.

Il Marocco attira più investimenti stranieri, ma questi capitali non hanno tutti la stessa origine, non finiscono negli stessi settori e soprattutto non producono lo stesso effetto su ogni mercato immobiliare.

Nel 2026 ha probabilmente più senso cercare corridoi locali di creazione di valore — aree industriali a Kénitra, ecosistemi logistici e automotive a Tangeri, aeronautica e infrastrutture a Nouaceur, mercati turistici sostenuti da domanda reale o territori emergenti come Nador — che scommettere su un aumento uniforme dei prezzi residenziali in tutto il Paese.

Il dato più eloquente rimane proprio quello con cui abbiamo iniziato: gli IDE sono quasi raddoppiati in dollari nel 2025, ma nel primo trimestre 2026 i prezzi immobiliari nazionali erano ancora in calo dello 0,4% e le transazioni del 9,3% su base annua.

La crescita degli IDE è quindi un indicatore dell’attrattività economica del Marocco. Non è, da sola, un segnale che dica dove, cosa e a quale prezzo comprare un immobile.