Promotion immobilière au Maroc en 2026: le marché repart-il réellement ?

Après plusieurs trimestres difficiles à interpréter, le marché immobilier marocain en 2026 commence à envoyer des signaux plus cohérents. D’un côté, les dernières données de Bank Al-Maghrib et de l’ANCFCC montrent un redressement des transactions au deuxième trimestre. De l’autre, les trois principaux promoteurs immobiliers cotés à Casablanca — Addoha, Alliances Développement Immobilier et Résidences Dar Saada — affichent tous une progression de leur chiffre d’affaires au premier semestre.

À début septembre, leur chiffre d’affaires cumulé atteint 3,028 milliards de dirhams, soit une hausse de 8,45% sur un an. Addoha réalise 1,408 MMDH (+8,56%), Alliances 1,418 MMDH (+6,38%) et Résidences Dar Saada 202 MDH (+24,69%). Ces chiffres ne permettent pas de conclure à un « boom immobilier » au Maroc. Ils apportent en revanche un élément supplémentaire en faveur d’une hypothèse beaucoup plus intéressante : l’activité immobilière recommence à circuler, alors même que les prix restent relativement contenus.

Marché immobilier au Maroc en 2026 : les transactions repartent avant les prix

Pour comprendre ce qui est en train de se passer, il faut revenir aux données de l’Indice des prix des actifs immobiliers (IPAI) publié conjointement par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC. Le premier trimestre 2026 avait été particulièrement faible : en glissement annuel, les prix avaient reculé de 0,4% et le nombre de transactions de 9,3%. Par rapport au quatrième trimestre 2025, la correction était encore plus spectaculaire, avec un recul de 2,4% des prix et de 40,2% du nombre d’opérations. Cette comparaison trimestrielle doit naturellement être interprétée avec prudence, notamment en raison des effets de calendrier, mais elle confirmait un net ralentissement de l’activité.

Le deuxième trimestre change sensiblement la lecture. Entre le T1 et le T2 2026, l’IPAI progresse de 0,7%, tandis que les transactions augmentent de 11%. Sur un an, les prix gagnent également seulement 0,7%, alors que le volume des transactions progresse de 6,3%. Dans le résidentiel, les prix augmentent de 1% sur un an et les transactions de 3,9%; sur les biens à usage professionnel, l’écart est encore plus marqué, avec +0,6% sur les prix mais +31,9% sur les transactions.

C’est probablement le signal le plus intéressant pour analyser le marché immobilier marocain actuel. Le redémarrage porte davantage sur la liquidité du marché que sur une envolée des valorisations. Autrement dit, davantage de biens changent de propriétaire, mais cela ne signifie pas que les actifs prennent automatiquement 10 ou 20% de valeur. Pour un investisseur ou un promoteur, cette distinction est fondamentale : un marché où les produits se vendent mieux peut redevenir attractif bien avant qu’un véritable cycle inflationniste des prix immobiliers ne s’installe.

Addoha, Alliances et RDS : plus de 3 milliards de DH de chiffre d’affaires au S1 2026

Les résultats des promoteurs cotés vont dans la même direction, mais leur lecture doit rester nuancée. Chez Addoha, le chiffre d’affaires consolidé du premier semestre atteint 1,408 MMDH, contre 1,297 MMDH un an auparavant. Le groupe annonce également 5.557 préventes, en hausse de 11%, un chiffre d’affaires sécurisé de près de 12,1 MMDH et 23.791 unités en cours de production, représentant un chiffre d’affaires potentiel de 19,8 MMDH. Son communiqué précise d’ailleurs que les nouvelles règles de comptabilisation appliquées au secteur immobilier depuis 2025 influencent la manière dont le chiffre d’affaires est reconnu : le chiffre d’affaires comptable ne doit donc jamais être confondu mécaniquement avec le niveau des ventes ou des préventes.

Alliances Développement Immobilier atteint de son côté 1,418 MMDH de chiffre d’affaires, en progression de 6,4% environ. La dynamique s’est surtout accélérée au deuxième trimestre, avec 803 MDH de revenus contre 618 MDH un an auparavant, soit environ +30%. Les préventes du semestre progressent plus modérément, à 3.267 unités contre 3.191, tandis que le groupe compte 6.312 unités en production, environ 4,5 MMDH de valeur immobilière sécurisée et un portefeuille de projets dont le potentiel est estimé à 23 MMDH. Ses nouveaux lancements illustrent également son positionnement : lotissements dans le Nord, projet haut standing à M’diq et opérations moyen et haut standing à Marrakech.

Le cas de Résidences Dar Saada est encore différent. Son chiffre d’affaires passe de 162 à 202 MDH, soit près de +25%, mais ses préventes explosent de 1.132 à 16.168 unités. La raison est essentiellement institutionnelle : 15.423 de ces unités correspondent à des conventions conclues dans le cadre d’un appel à manifestation d’intérêt lié au relogement à Marrakech. Avec les programmes déjà engagés à Casablanca, RDS est désormais positionnée sur environ 26.000 unités de relogement, représentant près de 6,5 MMDH de chiffre d’affaires sécurisé. Le groupe estime son potentiel global en développement à 12,5 MMDH, dont 7,5 MMDH déjà sécurisés. La croissance des trois promoteurs est donc réelle, mais elle repose sur des moteurs très différents.

Logement social, moyen standing et haut standing : il n’existe pas un seul marché immobilier marocain

Les chiffres nationaux doivent donc toujours être ramenés à une ville, un quartier, un segment et un prix de sortie. Une progression nationale de 6,3% des transactions n’indique pas qu’un projet à Marrakech, Casablanca, Tanger ou Kénitra se commercialisera avec la même vitesse. Et une hausse de 8,5% du chiffre d’affaires des promoteurs cotés ne signifie pas davantage que n’importe quelle opération de promotion immobilière lancée aujourd’hui sera rentable.

Promotion immobilière au Maroc : ce que les chiffres de 2026 disent aux petits promoteurs

Pour un investisseur qui envisage son premier projet de promotion immobilière au Maroc, les résultats d’Addoha, Alliances ou RDS sont surtout intéressants pour une autre raison : ils montrent ce qui détermine aujourd’hui la capacité à vendre. La reprise générale du marché peut améliorer l’environnement commercial, mais elle ne remplace ni une bonne acquisition foncière, ni un positionnement produit cohérent, ni une maîtrise du calendrier de réalisation.

Les grands groupes disposent de pipelines considérables, de plusieurs marchés géographiques et de capacités de financement qui ne sont évidemment pas comparables à celles d’un promoteur réalisant quatre, huit ou vingt appartements. Mais la logique économique reste la même. Acheter trop cher un terrain, choisir un standing mal adapté au quartier, surestimer le prix de vente, sous-estimer les coûts de construction ou lancer trop d’unités avant d’avoir testé la demande peut absorber entièrement le bénéfice d’une amélioration du marché.

C’est pourquoi la meilleure question en 2026 n’est probablement pas : « Est-ce que l’immobilier monte au Maroc ? » La question est plutôt : « Sur mon foncier, dans cette ville et pour ce type d’acquéreur, existe-t-il aujourd’hui une opération suffisamment solide pour être développée ? » La reprise actuelle rend certains projets plus intéressants qu’ils ne l’étaient il y a quelques trimestres. Elle rend aussi l’analyse en amont encore plus importante, car lorsque le marché retrouve de la liquidité, les bons terrains et les segments les plus recherchés deviennent également plus disputés.

Immobilier Maroc 2026 : une reprise d’activité, pas encore un boom des prix

À ce stade, les chiffres disponibles dessinent donc un scénario plutôt cohérent. Le T1 2026 avait marqué un net ralentissement; le T2 montre un rebond des transactions accompagné d’une hausse très modérée des prix; parallèlement, les trois promoteurs immobiliers cotés enregistrent 3,028 MMDH de chiffre d’affaires au premier semestre, en progression de 8,45%. La conclusion raisonnable n’est pas que le Maroc est entré dans une nouvelle bulle immobilière. C’est que le marché retrouve progressivement de l’activité.

Pour les investisseurs et les nouveaux promoteurs, c’est probablement une configuration plus intéressante qu’une flambée généralisée des prix. Un marché plus liquide permet de commercialiser plus facilement un produit correctement positionné, sans que le foncier et les actifs aient nécessairement déjà intégré toute la hausse future. Mais cette fenêtre d’opportunité ne vaut que pour les opérations dont le foncier, le segment, le prix de sortie, le financement et l’exécution ont été correctement étudiés. En promotion immobilière, la reprise du marché peut aider un bon projet. Elle ne transforme pas un mauvais projet en bonne opération.