Immobiliare turistico in Marocco: dove investire davvero in vista del 2030

Il Marocco punta a rafforzare in modo significativo la propria capacità ricettiva entro il 2030. L’obiettivo annunciato è aggiungere circa 60.000 nuovi posti letto alberghieri, quasi il 20% in più rispetto a una capacità nazionale che ha già superato quota 300.000.

Il dato va letto insieme a un altro obiettivo strategico: raggiungere 26 milioni di visitatori entro il 2030. A sostenere questa crescita non sarà soltanto l’offerta alberghiera. Più di 190 miliardi di dirham sono destinati a infrastrutture ferroviarie, stradali, aeroportuali, sportive e a interventi di riqualificazione urbana. Per chi investe nell’immobiliare, il quadro è interessante. Ma non per il motivo più immediato.

Il punto non è che “il turismo crescerà, quindi conviene comprare”. L’aumento dei flussi sarà accompagnato da un forte aumento dell’offerta, da nuovi operatori e da una maggiore competizione tra strutture ricettive. Il vero tema per un investitore diventa quindi un altro: individuare oggi gli immobili e i modelli di gestione che potranno mantenere una domanda sufficiente anche quando sul mercato arriveranno migliaia di nuove camere, residence e soluzioni di soggiorno.

60.000 nuovi posti letto: opportunità per alcuni, più concorrenza per altri

Quando un mercato cresce rapidamente, domanda e offerta non si muovono necessariamente allo stesso ritmo né nello stesso modo.

L’arrivo di 60.000 nuovi posti letto rappresenta certamente un segnale di fiducia nel potenziale turistico del Paese. Allo stesso tempo, significa che nei prossimi anni molti investitori e operatori entreranno sul mercato con strutture nuove, spesso meglio progettate e più adatte alle esigenze della clientela contemporanea. Un immobile turistico mediocre potrebbe quindi trovarsi in una situazione paradossale: più turisti nel Paese, ma meno competitività per il singolo asset.

Il rischio riguarda soprattutto i prodotti facilmente sostituibili. Un appartamento destinato alla locazione breve, senza particolari vantaggi di posizione o servizi, può trovarsi a competere con decine di immobili simili. Lo stesso vale per piccole strutture ricettive sviluppate senza un posizionamento preciso. Per questo la crescita nazionale del turismo non può essere utilizzata come unico criterio di investimento. Il numero dei visitatori è un dato macroeconomico. La redditività di un immobile dipende invece da una serie di fattori locali: posizione, domanda effettiva, durata media dei soggiorni, stagionalità, livello dei prezzi e soprattutto quantità e qualità della concorrenza presente e futura.

Prima viene il modello, poi l’immobile

Uno degli errori più frequenti consiste nell’acquistare un bene interessante dal punto di vista immobiliare e solo successivamente decidere come trasformarlo in un investimento turistico. Nel settore ricettivo sarebbe preferibile ragionare al contrario. Prima si identifica la clientela. Poi si sceglie il modello di ospitalità più adatto. Solo a quel punto si cerca l’immobile capace di sostenere quel modello. Hotel, residence gestiti, appartamenti turistici e immobili destinati a soggiorni professionali rispondono a logiche molto diverse.

Un hotel richiede un’organizzazione operativa strutturata e costi di gestione elevati. Un residence può essere più adatto a soggiorni medio-lunghi e a una clientela che cerca maggiore autonomia. Un appartamento turistico può richiedere un investimento iniziale più contenuto, ma è spesso molto più esposto alla concorrenza delle piattaforme di locazione breve. Esiste poi un segmento particolarmente interessante: gli immobili destinati alla locazione professionale.

Non tutta la domanda turistica nasce infatti dalle vacanze. Viaggi di lavoro, congressi, eventi, attività istituzionali e manifestazioni sportive possono creare una domanda diversa, spesso meno concentrata nei mesi estivi e potenzialmente più regolare durante l’anno.

Il fattore decisivo è la domanda durante tutto l’anno

Nel valutare un investimento turistico non è sufficiente conoscere il numero di visitatori di una città. Bisogna capire quando arrivano. Una destinazione può registrare numeri importanti su base annuale ma concentrare gran parte della domanda in pochi mesi. Per un’attività ricettiva, la differenza è fondamentale. I ricavi possono variare rapidamente nel corso dell’anno, mentre una parte significativa dei costi rimane stabile.

Questo vale soprattutto per gli investimenti con una struttura di gestione complessa: personale, manutenzione, utenze, commercializzazione, gestione delle prenotazioni e costi finanziari non scompaiono durante la bassa stagione. Prima di acquistare è quindi necessario analizzare la domanda mese per mese e non soltanto utilizzare una media annuale.

Un progetto sostenibile dovrebbe essere valutato considerando almeno tre scenari: prudente, realistico e favorevole. Se l’operazione funziona soltanto ipotizzando tassi di occupazione molto elevati e tariffe vicine ai massimi di mercato, il margine di sicurezza è probabilmente insufficiente.

Rabat e il potenziale del turismo d’affari

Tra le città da osservare nei prossimi anni, Rabat merita un’attenzione specifica. La capitale viene indicata nella strategia di sviluppo come una destinazione da rafforzare sul piano culturale, sportivo e del turismo d’affari. Dal punto di vista immobiliare, questo elemento è particolarmente interessante perché amplia la domanda oltre il turismo di piacere. Professionisti, delegazioni, imprese, consulenti, partecipanti a congressi ed eventi possono generare soggiorni durante periodi differenti dell’anno. Per questa clientela, però, non tutti gli immobili hanno lo stesso valore. La posizione deve essere valutata rispetto ai poli effettivamente frequentati: quartieri amministrativi, aree professionali, strutture congressuali, servizi e collegamenti.

Anche la configurazione dell’immobile conta. Un appartamento destinato a un soggiorno professionale deve rispondere a esigenze concrete: facilità di accesso, comfort, buona connettività, spazi funzionali, qualità dell’edificio e gestione affidabile. Il potenziale di Rabat non consiste quindi nel semplice fatto che la città crescerà come destinazione. L’opportunità sta nell’individuare i micro-mercati nei quali una domanda professionale o legata agli eventi possa sostenere un determinato prodotto immobiliare.

Le grandi infrastrutture possono cambiare il valore delle zone

Il costo di trasformazione può cambiare completamente l’investimento

Il prezzo di acquisto rappresenta soltanto una parte del capitale necessario per sviluppare un progetto turistico. Un edificio apparentemente conveniente può richiedere interventi importanti per diventare realmente utilizzabile. Oltre ai lavori edilizi possono essere necessari adeguamenti impiantistici, modifiche distributive, arredamento, attrezzature, spazi comuni, progettazione e procedure amministrative. Per questo il costo reale dell’operazione deve essere calcolato prima della firma.

Un progetto acquistato a un prezzo interessante può diventare molto meno competitivo se richiede un investimento elevato per raggiungere uno standard adeguato.Allo stesso modo, un bene più costoso ma già coerente con il modello ricettivo previsto può consentire di ridurre tempi, lavori e rischio operativo.

Urbanistica e autorizzazioni vengono prima della redditività

Prima di elaborare qualsiasi previsione economica occorre verificare che il progetto sia realmente realizzabile. La destinazione urbanistica, la compatibilità dell’attività prevista, le autorizzazioni necessarie e gli eventuali vincoli devono essere analizzati nelle prime fasi. Una previsione di rendimento non ha alcun valore se l’immobile non può essere utilizzato come previsto oppure se la trasformazione richiede tempi e costi non considerati inizialmente. Per piccoli investitori e operatori indipendenti, questa fase è particolarmente importante. L’errore non consiste soltanto nell’acquistare un immobile sbagliato. Può consistere nell’acquistare un immobile valido, ma incompatibile con il progetto che si vuole sviluppare.

Analizzare anche la concorrenza che ancora non esiste

Quando si valuta un investimento, è naturale osservare gli hotel, i residence e gli appartamenti turistici già presenti sul mercato. Nel Marocco che si prepara al 2030, questo non basta. Una parte significativa dell’offerta futura potrebbe essere ancora in fase di progettazione, autorizzazione o costruzione. Un’area apparentemente poco servita oggi potrebbe quindi diventare molto più competitiva nei prossimi anni.

L’analisi dovrebbe comprendere non soltanto la capacità ricettiva esistente, ma anche quella programmata. Questo permette di capire se il mercato locale può assorbire la nuova offerta oppure se esiste il rischio di una pressione crescente sui prezzi e sui tassi di occupazione. In un contesto di forte espansione, conoscere la concorrenza futura può essere più importante che conoscere quella attuale.

Investire nell’immobiliare turistico in Marocco significa selezionare meglio

L’obiettivo dei 26 milioni di visitatori e la creazione di 60.000 nuovi posti letto confermano una direzione chiara: il turismo continuerà a essere uno dei settori strategici della trasformazione marocchina fino al 2030. Per gli investitori, però, una crescita così importante non rende il mercato più semplice. Lo rende più selettivo. Le opportunità più interessanti saranno probabilmente quelle in cui posizione, domanda, destinazione d’uso e modello di gestione risultano coerenti fin dall’inizio. Per questo Chemsi Consulting può intervenire già nella fase precedente all’acquisto, analizzando la compatibilità urbanistica del progetto, il costo reale della trasformazione, la domanda annuale e stagionale, il modello di gestione, la capacità ricettiva della zona e la concorrenza futura. L’obiettivo non è stabilire se “conviene investire nel turismo in Marocco”.

La domanda corretta è molto più precisa: questo specifico progetto, in questa specifica zona e con questo modello di gestione, ha ancora senso nel mercato che esisterà nel 2030?