MRE et immobilier au Maroc : les 122 milliards de dirhams de transferts alimentent-ils vraiment l’investissement immobilier?

Les transferts des Marocains résidant à l’étranger occupent une place majeure dans l’économie marocaine. En 2025, ils ont atteint environ 122 milliards de dirhams, un nouveau sommet nominal après plusieurs années de progression. Au premier semestre 2026, la dynamique reste soutenue, avec 61,48 milliards de dirhams transférés à fin juin, soit une hausse de 9,9 % sur un an. Ces montants impressionnants alimentent régulièrement une idée séduisante : une part importante de cet argent serait naturellement dirigée vers l’immobilier marocain, soutenant les achats, la construction et les prix.

La réalité est plus complexe. Les MRE constituent incontestablement une catégorie importante d’acheteurs et d’investisseurs potentiels au Maroc. Mais les transferts MRE ne sont pas une statistique d’investissement immobilier. Ils servent aussi au soutien familial, à la consommation courante, à l’épargne ou à d’autres formes d’investissement. À ce jour, les données officielles disponibles ne permettent pas d’affirmer qu’un pourcentage fixe des 122 milliards de dirhams transférés en 2025 a été consacré à l’achat de logements, de terrains ou d’autres actifs immobiliers. Pour un investisseur, comme pour un professionnel du secteur, cette distinction est essentielle : la puissance financière de la diaspora constitue un moteur économique réel, mais elle ne peut pas être transformée automatiquement en indicateur de demande immobilière.

122 milliards de dirhams de transferts MRE : ce que dit réellement le chiffre

Les transferts des Marocains du Monde ont fortement progressé depuis 2020. Selon les séries de l’Office des Changes utilisées dans notre recherche, ils sont passés d’environ 68,14 milliards de dirhams en 2020 à 95,48 milliards en 2021, puis à 110,76 milliards en 2022, 115,22 milliards en 2023 et 118,97 milliards en 2024. En 2025, ils atteignent environ 122,04 milliards de dirhams. La progression par rapport à l’année précédente est donc plus modérée, autour de 2,6 %, mais le niveau absolu reste considérable.

Cette masse financière joue naturellement un rôle important dans l’économie nationale. Elle soutient les revenus de nombreux ménages, alimente l’épargne et renforce la capacité financière d’une partie des familles marocaines. Elle peut aussi contribuer indirectement à l’immobilier : un ménage qui reçoit régulièrement de l’argent de l’étranger peut disposer d’un apport plus important pour acheter ou construire, tandis qu’un MRE peut directement mobiliser ses revenus obtenus à l’étranger pour investir au Maroc.

Mais il faut éviter un raccourci fréquent : 122 milliards de dirhams transférés ne signifient pas 122 milliards de dirhams disponibles pour l’immobilier. Les statistiques de transferts décrivent un flux monétaire entre l’étranger et le Maroc. Elles ne donnent pas la destination finale de chaque dirham. Une partie finance les dépenses quotidiennes, les études, la santé, l’aide aux parents, les projets entrepreneuriaux ou l’épargne. Une autre peut effectivement se diriger vers la pierre. Le problème est que les données publiques récentes ne permettent pas de mesurer cette dernière composante avec suffisamment de précision.

C’est une nuance importante pour analyser le marché immobilier marocain. Les transferts MRE peuvent soutenir le pouvoir d’achat et la capacité d’investissement de certaines familles sans provoquer nécessairement une augmentation équivalente des achats immobiliers. Leur impact varie également selon les régions d’origine des MRE, leurs projets personnels, leur horizon de retour au Maroc et la nature de leurs liens économiques avec le pays.

Le fameux chiffre de 40,7 % : ce qu’il signifie vraiment

Lorsqu’on cherche à mesurer le lien entre les MRE et l’immobilier, un chiffre revient régulièrement : 40,7 %. Pris hors contexte, il peut facilement laisser croire que 40,7 % de l’argent envoyé au Maroc serait investi dans l’immobilier. Ce n’est pas ce que montrent les données.

La source est l’Enquête nationale sur la migration internationale 2018-2019 du Haut-Commissariat au Plan. Dans cette enquête, 42,3 % des migrants actuels interrogés déclaraient avoir transféré de l’argent au Maroc au cours des douze mois précédents, principalement vers leur famille. Les parents représentaient notamment 69,9 % des bénéficiaires déclarés. Surtout, seulement 3,9 % des migrants actuels interrogés déclaraient avoir réalisé un projet d’investissement au Maroc. Parmi ce sous-groupe relativement restreint d’investisseurs, 40,7 % avaient investi dans l’immobilier, contre 19 % dans l’agriculture et 16,6 % dans la construction.

Autrement dit, le chiffre de 40,7 % ne représente ni 40,7 % des transferts MRE, ni 40,7 % de la diaspora, ni 40,7 % de l’argent envoyé au Maroc. Il signifie simplement que parmi les migrants ayant effectivement déclaré avoir réalisé un projet d’investissement, l’immobilier constituait la première catégorie citée.

Cette différence change complètement l’interprétation. L’enquête confirme que l’immobilier dispose d’un fort pouvoir d’attraction pour les MRE qui choisissent d’investir au Maroc. Elle ne permet toutefois pas d’estimer la part des 122 milliards de dirhams de transferts de 2025 consacrée à la pierre. D’autant plus que l’enquête date de 2018-2019 : elle reste utile pour comprendre les comportements, mais elle ne peut pas être appliquée mécaniquement aux flux financiers observés six ou sept ans plus tard.

La situation des migrants de retour illustre d’ailleurs cette diversité. Dans la même enquête, environ 14 % avaient déclaré avoir investi au Maroc, mais l’immobilier ne représentait alors que 8,7 % des secteurs mentionnés, derrière notamment le commerce et l’agriculture. Les stratégies patrimoniales diffèrent donc fortement selon le profil du migrant, son niveau de revenu, son projet de retour et la manière dont il envisage son lien avec le Maroc.

Pourquoi les MRE restent néanmoins un moteur important de l’immobilier marocain

Mais les données institutionnelles disponibles ne permettent pas actuellement de produire une cartographie nationale fiable des acquisitions immobilières par nationalité ou statut de résidence, quartier par quartier.

Cette absence de granularité doit inciter à la prudence lorsqu’une agence ou un promoteur affirme, par exemple, que les MRE représenteraient une proportion précise des acheteurs d’un marché local. Cette donnée peut éventuellement être vraie pour son propre portefeuille commercial, mais elle ne doit pas être présentée comme une statistique nationale sans source institutionnelle correspondante.

Transferts élevés ne signifient pas hausse automatique des prix immobiliers

La même prudence s’applique à l’effet des MRE sur les prix. Une augmentation des transferts peut renforcer la capacité financière de certains ménages et contribuer à soutenir la demande immobilière. Elle ne suffit pourtant pas à provoquer une hausse générale du marché.

Le premier trimestre 2026 en fournit une illustration intéressante. Alors que les transferts MRE restent très élevés et que les investissements étrangers progressent fortement, l’Indice des prix des actifs immobiliers publié par Bank Al-Maghrib et l’ANCFCC recule de 0,4 % sur un an au niveau national. Les transactions diminuent parallèlement de 9,3 %, et le résidentiel enregistre une baisse annuelle des volumes de 10,7 %.

Cela ne signifie pas que les MRE n’ont aucun impact sur l’immobilier, mais simplement que le prix d’un bien résulte de beaucoup plus de variables : offre disponible, solvabilité des acheteurs locaux, crédit, coût de la construction, foncier, fiscalité, localisation, qualité du produit, profondeur du marché et niveau des prix déjà atteint.

Surtout, le marché immobilier marocain n’est pas homogène. Les dynamiques diffèrent fortement entre Casablanca, Tanger, Marrakech, Rabat, Nador ou Kénitra, mais aussi entre les quartiers d’une même ville. Un marché de résidences secondaires destiné en partie aux MRE peut suivre une trajectoire très différente d’un quartier résidentiel orienté vers les ménages locaux.

La diaspora peut ainsi constituer une demande importante pour certains actifs sans soutenir l’ensemble du marché national. C’est particulièrement vrai pour les biens correspondant à des usages spécifiques : résidences familiales, appartements de vacances, logements dans la ville d’origine, construction sur terrain familial ou biens destinés à être utilisés lors d’un retour futur au Maroc.

Investir en tant que MRE : le transfert d’argent n’est que le début de l’analyse

Pour un Marocain résidant à l’étranger, disposer d’une capacité financière importante ne transforme pas automatiquement un achat immobilier en bon investissement. La question essentielle reste la même que pour tout investisseur : quel actif, dans quel marché, à quel prix et pour quelle stratégie ?

Un appartement acheté principalement pour conserver un pied-à-terre familial répond à une logique différente d’un investissement locatif. Dans le second cas, il faut analyser le loyer réellement soutenable, la demande locale, la vacance, les charges, la fiscalité, les travaux futurs et les possibilités de revente. Or les données publiques marocaines sont beaucoup plus riches sur les prix de vente et les volumes de transactions que sur les loyers contractuels, les taux de vacance ou les rendements nets à l’échelle des quartiers.

Le prix d’entrée reste également déterminant. Acheter dans une ville dynamique ou dans un marché recherché par les MRE ne protège pas contre le risque de surpayer un actif. De même, un rendement brut attractif doit être corrigé des périodes de vacance, de la gestion, de l’entretien, de la copropriété, de la fiscalité et des coûts de transaction pour mesurer la performance réelle.

Pour Chemsi Consulting, l’analyse d’un projet immobilier destiné à un MRE doit donc partir de la stratégie patrimoniale de l’investisseur avant de regarder la tendance générale du marché : usage personnel ou rendement, horizon de détention, financement, besoin de liquidité, capacité à gérer le bien à distance, niveau de risque accepté et stratégie de sortie.

Les 122 milliards de dirhams de transferts MRE enregistrés en 2025 illustrent la puissance économique considérable de la diaspora marocaine. Ils constituent un facteur favorable pour l’économie, l’épargne des ménages et, indirectement, pour certains marchés immobiliers. Mais ils ne représentent pas 122 milliards de dirhams d’investissement immobilier.

La conclusion la plus solide est donc plus nuancée : les MRE sont des acteurs importants du marché immobilier marocain, mais les transferts MRE et les investissements immobiliers MRE ne doivent jamais être confondus. Pour identifier les véritables opportunités, il faut quitter les grands chiffres nationaux et revenir au niveau de l’investisseur, de la ville, du quartier et de l’actif. C’est à cette échelle que l’on peut déterminer si l’argent envoyé ou épargné à l’étranger se transforme réellement en création de valeur immobilière au Maroc.