MRE e immobiliare in Marocco: i 122 miliardi di dirham di trasferimenti alimentano davvero gli investimenti immobiliari?

I trasferimenti dei Marocchini Residenti all’Estero (MRE) rappresentano da anni uno dei flussi finanziari più importanti per l’economia marocchina. Nel 2025 hanno raggiunto circa 122,04 miliardi di dirham, nuovo massimo nominale, dopo 118,97 miliardi nel 2024, 115,22 miliardi nel 2023 e 110,76 miliardi nel 2022. Nei primi sei mesi del 2026 la dinamica è rimasta sostenuta: secondo l’Office des Changes, i trasferimenti hanno raggiunto 61,48 miliardi di MAD, in aumento del 9,9% rispetto allo stesso periodo del 2025.

Per chi osserva il mercato immobiliare marocchino, la tentazione è immediata: se oltre 122 miliardi di dirham vengono trasferiti ogni anno dalla diaspora verso il Marocco, una parte significativa deve necessariamente finire nell’acquisto di appartamenti, ville, terreni o immobili da investimento. L’immobiliare occupa effettivamente un posto importante nelle strategie patrimoniali di molti Marocains du Monde, ma trasformare il dato sui trasferimenti in una statistica sugli acquisti immobiliari sarebbe metodologicamente scorretto. 122 miliardi di dirham trasferiti non significano 122 miliardi investiti nell’immobiliare, e non esiste oggi una percentuale ufficiale recente che permetta di stabilire quale quota di quel denaro sia destinata agli immobili.

La distinzione è importante soprattutto per gli MRE che stanno valutando di investire nell’immobiliare in Marocco. La forza finanziaria della diaspora costituisce certamente un fattore strutturale per il mercato, ma non elimina la necessità di analizzare città, domanda locativa, prezzo di acquisto, rendimento e strategia di uscita caso per caso.

122 miliardi di MAD: cosa misurano realmente i trasferimenti MRE?

La crescita dei trasferimenti dalla diaspora marocchina è stata molto forte negli ultimi anni. Secondo le serie dell’Office des Changes, si è passati da circa 68,14 miliardi di MAD nel 2020 a 95,48 miliardi nel 2021, per poi superare 110 miliardi nel 2022 e raggiungere 122,04 miliardi nel 2025. Tra 2024 e 2025 l’aumento è stato più moderato, circa il 2,6%, ma il livello assoluto rimane molto elevato.

Questi flussi svolgono molte funzioni. Possono essere utilizzati per sostenere genitori e familiari, finanziare consumi, spese sanitarie o educative, accumulare risparmio, costruire una riserva finanziaria, finanziare un’attività economica oppure partecipare all’acquisto o alla costruzione di un immobile. Il trasferimento indica che del denaro è arrivato in Marocco, non come quel denaro viene successivamente utilizzato.

Per questo non è corretto prendere i 122 miliardi del 2025 e applicare automaticamente una percentuale destinata all’immobiliare. La ricerca sulle principali fonti istituzionali disponibili non ha individuato una statistica recente e sufficientemente robusta che permetta di affermare, per esempio, che “il 30%”, “il 40%” o qualsiasi altra quota fissa dei trasferimenti MRE venga utilizzata per acquistare immobili.

Il dato resta però economicamente rilevante. Trasferimenti così elevati aumentano la capacità finanziaria delle famiglie, possono rafforzare il risparmio e possono facilitare la costituzione dell’apporto personale necessario per un acquisto immobiliare. Ma questo è un effetto potenziale e indiretto, non una contabilizzazione degli investimenti immobiliari.

Da dove viene allora il famoso dato del 40,7%?

C’è inoltre un’altra cautela: l’indagine risale al 2018-2019. È estremamente utile per comprendere la relazione storica tra diaspora e investimento, ma non può essere utilizzata come se descrivesse automaticamente il comportamento degli MRE nel 2025 o nel 2026. In pochi anni sono cambiati i prezzi immobiliari, i tassi di finanziamento, le condizioni economiche nei Paesi di residenza, le infrastrutture marocchine e le opportunità offerte dalle diverse città.

Quindi gli MRE non sono importanti per il mercato immobiliare? Al contrario

Correggere l’interpretazione delle statistiche non significa minimizzare il peso degli MRE. I Marocains du Monde possono rappresentare un segmento molto importante della domanda immobiliare marocchina, soprattutto per alcune tipologie di acquisto: residenza futura, seconda casa, abitazione destinata alla famiglia, patrimonio da trasmettere, acquisto locativo o sviluppo di un progetto immobiliare.

L’indagine HCP dimostra proprio che, tra gli MRE che avevano scelto di investire, l’immobiliare aveva un peso significativo. La conclusione corretta non è quindi “gli MRE non investono nell’immobiliare”, ma piuttosto: l’interesse immobiliare degli MRE è reale, mentre i trasferimenti MRE e gli investimenti immobiliari sono due indicatori differenti.

Anche il quadro valutario marocchino distingue concettualmente le due operazioni: il trasferimento corrente effettuato verso il Marocco non è la stessa cosa di un investimento immobiliare realizzato da un MRE. Questo è importante anche dal punto di vista pratico, perché la struttura del finanziamento, la provenienza dei fondi, il pagamento in valuta o dirham, la bancarizzazione dell’operazione e la futura possibilità di rimpatriare determinati capitali devono essere valutati separatamente nell’ambito di un progetto d’investimento.

Per un MRE che dispone di risparmi all’estero, quindi, il vero tema non è sapere quante decine di miliardi invia complessivamente la diaspora ogni anno. La domanda utile è: come trasformare il proprio capitale in un investimento immobiliare coerente con obiettivi, rischio e rendimento?

Perché il denaro degli MRE non fa salire automaticamente tutti i prezzi immobiliari

Anche se una quota rilevante dei risparmi della diaspora finisse nel mattone, non ne deriverebbe automaticamente una crescita uniforme dell’immobiliare marocchino. Il mercato è troppo ampio e segmentato per reagire nello stesso modo.

Un MRE che acquista una seconda casa a Marrakech produce una domanda completamente diversa rispetto a chi costruisce un’abitazione familiare nella propria regione d’origine, investe in un appartamento locativo a Casablanca, compra un immobile a Tangeri o acquista un terreno in una città di medie dimensioni.

La destinazione geografica conta quanto l’ammontare del capitale. Contano inoltre il segmento, la qualità dell’immobile, il prezzo richiesto, il livello dell’offerta concorrente e la profondità del mercato. La ricerca stessa non ha individuato, nelle principali fonti pubbliche BAM, ANCFCC e Office des Changes, una serie recente e sufficientemente granulare che permetta di conoscere in modo affidabile quanti appartamenti vengono acquistati dagli MRE città per città o quale quota delle compravendite di uno specifico quartiere sia riconducibile alla diaspora.

È quindi rischioso utilizzare genericamente la crescita dei trasferimenti come argomento per affermare che “gli MRE stanno facendo salire l’immobiliare marocchino”.

Lo stesso vale per gli immobili premium e le seconde residenze. Questi mercati possono certamente beneficiare della maggiore capacità di spesa della diaspora e della fiducia nel Paese, ma la ricerca non fornisce alcuna base ufficiale che permetta di derivare il rendimento futuro di un appartamento dall’aumento nazionale dei trasferimenti MRE.

MRE: acquistare casa in Marocco o realizzare un vero investimento?

Esiste inoltre una differenza essenziale tra comprare un immobile e fare un investimento immobiliare. Un MRE può acquistare una casa perché desidera utilizzarla durante le vacanze, preparare un futuro ritorno in Marocco, ospitare la famiglia o semplicemente possedere un bene nel proprio Paese d’origine. Sono motivazioni perfettamente legittime, ma non coincidono necessariamente con una strategia di investimento.

Un investimento richiede invece di ragionare su prezzo d’ingresso, reddito locativo, rischio di sfitto, costi di gestione, fiscalità, lavori, rivalutazione potenziale e liquidità alla rivendita. Un appartamento può essere molto bello, situato in una città dinamica e avere un forte valore affettivo, ma essere acquistato a un prezzo tale da offrire un rendimento debole. Al contrario, un bene meno prestigioso può avere una migliore relazione tra prezzo, domanda locativa e rischio.

Per un MRE questa distinzione è particolarmente importante perché la distanza rende più difficile controllare il mercato. I prezzi pubblicizzati online non sempre corrispondono ai prezzi realmente negoziati, un canone annunciato non garantisce che l’immobile venga affittato rapidamente e la gestione a distanza può aggiungere costi che riducono sensibilmente il rendimento netto.

Il fatto che milioni di Marocchini vivano all’estero e che i trasferimenti abbiano superato 122 miliardi di dirham dimostra la forza finanziaria della diaspora, ma non sostituisce la due diligence su un singolo investimento.

Come dovrebbe ragionare un MRE prima di investire nell’immobiliare in Marocco?

Per chi vive in Francia, Belgio, Italia, Spagna, Paesi Bassi, Germania o altrove e vuole investire in Marocco dall’estero, l’analisi dovrebbe partire dall’obiettivo e non dalla città più pubblicizzata del momento. Occorre stabilire se si cerca reddito locativo, rivalutazione del capitale, un bene da utilizzare personalmente, una futura residenza, un progetto di costruzione o una combinazione di questi elementi.

Solo dopo si dovrebbe scegliere il territorio e verificare la domanda reale. Un investimento destinato alla locazione lunga deve essere confrontato con i redditi e le esigenze dei locatari locali; un appartamento turistico deve essere analizzato sulla base dell’occupazione, della stagionalità, della concorrenza e dei costi di gestione; un terreno richiede un controllo particolarmente attento della situazione urbanistica, del titolo e dei tempi di sviluppo.

Infine bisogna determinare il prezzo massimo di acquisto compatibile con il rendimento atteso. È uno dei punti nei quali molti investitori commettono l’errore opposto: scelgono prima l’immobile, se ne convincono e soltanto dopo cercano di dimostrare che rappresenti un buon investimento. La logica dovrebbe essere inversa: obiettivo → mercato → domanda → asset → prezzo massimo → rendimento → strategia di uscita.

I 122 miliardi sono una forza economica, non un segnale d’acquisto

I trasferimenti degli MRE sono uno degli elementi più solidi del rapporto economico tra la diaspora e il Marocco. I 122,04 miliardi di MAD trasferiti nel 2025 e la crescita registrata nella prima metà del 2026 confermano una capacità finanziaria considerevole e un legame economico duraturo con il Paese.

Ma il dato deve essere utilizzato correttamente. Non esiste oggi una base statistica ufficiale che permetta di affermare che una percentuale fissa dei 122 miliardi venga investita nell’immobiliare. E il celebre 40,7% non misura né la quota dei trasferimenti né la quota complessiva degli MRE che compra immobili: riguarda il settore scelto da una parte del piccolo gruppo di migranti che, nell’indagine HCP 2018-2019, aveva dichiarato di aver realizzato un investimento.

La conclusione più utile è quindi più sfumata: gli MRE possono essere una componente importante della domanda immobiliare marocchina, ma i trasferimenti MRE non sono una statistica degli investimenti immobiliari.

Per chi vive all’estero e sta pensando di investire, questo significa che seguire la dinamica della diaspora e del mercato marocchino è utile, ma non basta. La decisione deve scendere dal dato nazionale fino alla città, dal quartiere fino all’asset, confrontando domanda reale, prezzo, rendimento, rischi e possibilità di uscita.

È su questo passaggio che Chemsi Consulting accompagna gli MRE e gli investitori della diaspora: non partendo dall’idea che “l’immobiliare in Marocco sale”, ma verificando se uno specifico progetto, a uno specifico prezzo e in uno specifico mercato, abbia realmente senso come investimento.